Quando la Borsa vince sul mattone

Economia

di Gabriele Grego

I due rendimenti a confronto. Pro e contro: gli scenari italiani

 

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Il mattone “non tradisce” e “consente sogni d’oro”? Siamo proprio sicuri? Certamente è un’idea ben radicata quella per cui l’immobiliare costituisca quasi sempre un ottimo investimento ed una sicura destinazione per i propri risparmi. Si tratta solo di un’impressione o è effettivamente cosi? In caso affermativo, possiamo aspettarci un esito favorevole anche per il futuro?
Come sempre, la realtà dei fatti è più complessa. Osservando l’andamento dei prezzi immobiliari e del mercato azionario negli ultimi 100 anni negli Stati Uniti, la borsa vince con ampio margine. Un investimento nell’indice Dow Jones all’inizio del secolo avrebbe generato rendimenti medi intorno al 10% l’anno, mentre una somma equivalente nell’immobiliare Usa sarebbe cresciuta intorno al 7%. Quindi dobbiamo dimenticare il mattone e buttarci sulla borsa? Non così in fretta. Infatti, gli investimenti immobiliari, al contrario di quelli azionari, sono spesso effettuati “a leva”, ovvero utilizzando capitale bancario (per esempio un mutuo) per buona parte del capitale iniziale. In questo caso, il rendimento di un bene immobile nel tempo può avvicinarsi anche al 15-20% l’anno, battendo comodamente il mercato azionario. Ricordo che una somma investita al 20% l’anno per vent’anni moltiplica il capitale iniziale di ben 38 volte!
Tuttavia, i rendimenti spettacolari conseguiti nell’immobiliare nel periodo che va dal dopoguerra fino al 2008 potrebbero essere il frutto di fattori che difficilmente si ripeteranno negli anni successivi. Questi fattori sono la crescita demografica, la crescita del Prodotto Interno Lordo, il tasso di formazione familiare ed il tasso di urbanizzazione. Negli anni ’50, per esempio, la popolazione ed il PIL italiano crescevano intorno al 10% l’anno e solo il 60% della popolazione viveva nelle città. Oggi invece, economia e popolazione sono a crescita zero, mentre il processo di urbanizzazione si è concluso con il 90% della popolazione ormai urbanizzata. Infine, negli ultimi vent’anni il mercato immobiliare ha goduto di tassi d’interesse in discesa, incentivando i mutui e quindi gli acquisti di immobili. Nei prossimi 30 anni, non sarebbe difficile intravedere crescita economica e demografica molto lenta (figli zero), tassi d’interesse in salita, un processo di urbanizzazione ormai completato (i giovani tendono a sposarsi sempre più tardi e a vivere con i genitori). Tutto ciò evidentemente lascia presagire una performance deludente del mercato immobiliare, almeno in Italia.
Ovviamente, gli investimenti immobiliari hanno vantaggi intrinsechi importanti, tra i quali, una bassa volatilità del prezzo, la possibilità di utilizzo del bene e l’accesso a leva bancaria a basso costo (un mutuo costa molta meno di un prestito ordinario). Inoltre, contrariamente alla borsa, un investimento immobiliare non può essere liquidato in qualche secondo in preda al panico premendo un bottone. Questo sembra proteggere gli investitori da scelte impulsive dettate dalle emozioni, che causano invece molti danni con le azioni.
Tuttavia, non bisogna trascurare neppure gli svantaggi, tra i quali, per esempio la mancanza di liquidità: un immobile non può essere venduto velocemente in caso di bisogno. Inoltre, la gestione immobiliare risulta poco scalabile: ogni bene aggiunto al proprio portafoglio richiede tempo ed attenzione, per esempio nella gestione dei locatari, nella manutenzione, ecc. Al contrario, gli investimenti finanziari possono essere ingranditi a piacimento senza necessariamente richiedere impegni aggiuntivi: un portafoglio di 10.000 dollari teoricamente richiede la stessa attenzione di uno da 1 milione di dollari. Infine, l’immobiliare implica, per definizione, mancanza di portabilità, perché lega necessariamente al territorio. Storicamente, ciò ha costituito un serio problema per la popolazione ebraica che si è vista spesso costretta a fuggire in fretta e furia, lasciando alle spalle i propri immobili, spesso espropriati definitivamente.
Per concludere, consiglierei a chi si accinge oggi ad investire i propri risparmi, a chiedersi seriamente se scegliere l’immobiliare costituisca ancora un’opzione così ovvia come in passato: in molti casi la risposta è un secco no.

 

Tel Aviv un boom immobiliare che non teme cedimenti

Israele: città, aree e zone dove investire
nel mattone. Intervista a Jonathan Ronkin

Ci parli un po’ di lei e della Ronkin Real Estate:
Sono il proprietario del Gruppo Ronkin, che ho fondato otto anni fa per assistere una clientela internazionale e gli olim. Essendo stato a mia volta un oleh dagli Stati Uniti, da oltre vent’anni a Tel Aviv, capisco bene difficoltà e sfide nel tentativo di stabilirsi nel Paese,.
Come vede il mercato immobiliare israeliano nei prossimi 10/15 anni?
In salita. L’economia israeliana è in forte espansione, specie nei settori hi-tech e finanziari. Sono state investite somme ingenti in società israeliane, alcune delle quali sono leader nei propri settori. Molto di questo denaro poi confluisce nel settore immobiliare.
Ma qui l’offerta è fortemente limitata. Israele è piccolo e  lo è anche Tel Aviv, il numero di appartamenti disponibili è limitato. Il governo cerca di incentivare lo sviluppo fuori da Tel Aviv, ma ciò non risolve la scarsità abitativa. Tel Aviv è sempre più popolata, con conseguente crescita di nuove torri e ristrutturazioni. Si impenna anche la domanda, specie a Tel Aviv e per i giovani in carriera, immigrati negli ultimi anni. Inoltre, vista la situazione geopolitica e il recente antisemitismo, un appartamento a Tel Aviv è una sorta di polizza in caso di problemi nel proprio Paese. Per queste ragioni, credo che l’aumento dei prezzi immobiliari degli ultimi anni risulti fisiologico e non costituisca una bolla, come si temeva.
Come oscillano le scelte di mercato?
Gli stranieri sono spesso stupiti dallo stato delabrè degli immobili a Tel Aviv, ma tendono a cambiare i propri standard rapidamente.Tutti preferiscono appartamenti vicini al mare, più cari ovviamente. Altri invece, dimostrano interesse per i progetti più nuovi, le lussuose torri spuntate in città, come Sarna, Park Tzameret, e su Sderot Rothschild.
Quali proprietà costituiscono un buon investimento nel lungo periodo?
Vi sono quartieri di Tel Aviv, ad esempio Fiorentini, adiacenti alla stazione degli autobus che si stanno rivalutando e diventando di moda. Nonostante i prezzi si siano alzati di recente, sono ancora 20-30% al di sotto della media. In generale, con l’arrivo di nuovi residenti, le punte a nord e a sud di Tel Aviv tendono ad espandersi e ad aumentare di valore.

 

Eppur si muove: i tassi d’interesse USA vanno su

Mentre in Europa la BCE continua una politica monetaria espansiva, negli Stati Uniti la Federal Reserve sembra essere in procinto di iniziare ad alzare i tassi di interesse, dopo una decade di tassi in discesa. Negli ultimi sette anni i tassi sono rimasti vicini allo zero. L’aumento dei tassi d’interesse è spesso temuto dai mercati perché ha l’effetto di deprimere la domanda di credito e, più in generale, di rallentare la crescita dell’economia. Tuttavia, poiché il rialzo dei tassi costituisce un atto di fiducia circa le prospettive economiche future da parte della Fed, il mercato talvolta applaude i rialzi dei tassi con lauti guadagni, come sembra essere successo nei giorni scorsi.

L’oro? Non vale più oro

Novembre è stato, per il prezioso metallo, il peggior mese negli ultimi due anni e mezzo, con una perdita pari al 7,5%. La Fed (Banca centrale USA) è in procinto di alzare i tassi d’interesse. Ciò ha abitualmente un effetto negativo sull’oro, dal momento che tassi alti significano meno inflazione, dalla quale l’oro è il tipico “bene rifugio”. Dal picco del 2011, l’oro ha perso il 45% del suo valore, mentre nello stesso lasso di tempo la borsa statunitense si è apprezzata dell’80%.

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