di Nina Deutsch
Dopo due anni di conflitto, mesi di attesa e incertezza, tassi elevati e domanda frenata, il mattone israeliano si trova a un punto di svolta. Offerta record, prezzi più negoziabili e forti differenze territoriali ridisegnano il mercato, con segnali di risveglio: nuove opportunità e una domanda che torna cautamente a muoversi, mentre Gerusalemme e Tel Aviv seguono traiettorie opposte. Sullo sfondo, anche il legame con la diaspora e il crescente antisemitismo a livello globale.
Un’interessante inchiesta uscita in questi giorni sul Times of Israel racconta come il mercato immobiliare israeliano si stia preparando a un possibile rilancio nel corso del 2026, dopo due anni segnati da guerra, incertezza economica e un brusco rallentamento delle compravendite. Un mercato storicamente iperattivo, quello israeliano, che oggi si trova davanti a un delicato punto di equilibrio: da un lato un’offerta record di nuove abitazioni, dall’altro una domanda ancora prudente, ma pronta a riaccendersi.
Secondo i dati dell’Ufficio Centrale di Statistica, Israele conta oggi circa 86.000 nuove case in vendita, il livello più alto mai registrato. In alcune zone urbane la sensazione è quella di un cantiere permanente: gru ovunque, nuovi quartieri che crescono a vista d’occhio, progetti di rigenerazione urbana che cambiano il volto delle città. Eppure, proprio questo surplus di offerta ha contribuito a raffreddare i prezzi e a ribaltare temporaneamente i rapporti di forza tra venditori e acquirenti.
Un mercato che ha perso slancio, ma non identità
Il 2025 è stato un anno difficile. Gli alti tassi di interesse, i prezzi già elevati, la forza dello shekel e soprattutto il peso psicologico di un conflitto durato due anni hanno inciso profondamente sulla fiducia degli acquirenti. Le transazioni immobiliari sono diminuite e, per otto mesi su dodici, i prezzi delle case sono scesi. Su base annua, l’aumento medio è stato di appena lo 0,4%, un dato che segna una netta frenata rispetto alla crescita del 7,8% registrata l’anno precedente.
Ma il quadro, come spesso accade in Israele, è tutt’altro che uniforme. Le differenze territoriali sono marcate e raccontano storie molto diverse.
Gerusalemme verso Tel Aviv
Nonostante la percezione di una città in continua trasformazione, a Gerusalemme si costruisce ancora meno di quanto servirebbe. Anche i grandi progetti di rinnovamento urbano – quelli che sostituiscono vecchi edifici con complessi più grandi – non riescono a colmare il divario tra domanda e offerta. Questo significa prezzi alti nelle zone centrali, spesso con immobili datati, ma anche opportunità interessanti nelle aree periferiche, dove si trovano edifici nuovi, dotati di parcheggi, ascensori e stanze protette, a valori considerati ancora accessibili per il mercato locale.
I prezzi delle abitazioni, ad esempio, in città sono saliti del 9,6% negli ultimi dodici mesi. Un dato che conferma la resilienza della capitale, sostenuta da una domanda strutturalmente superiore all’offerta. Non solo: «A Gerusalemme la domanda non è solo economica, è emotiva e in molti casi ideologica», spiegano gli operatori del settore. Molti di questi acquirenti vedono infatti l’acquisto di un appartamento in Israele come una forma di assicurazione personale e familiare in un contesto di crescente antisemitismo e tensioni sociali nei Paesi occidentali. (Vedi paragrafo in fondo all’articolo). «Chi compra qui lo fa pensando al lungo periodo, e questo tiene i prezzi sempre sopra l’inflazione», precisano gli addetti ai lavori.
Situazione opposta a Tel Aviv, dove l’abbondanza di nuove costruzioni, soprattutto nel segmento di lusso, ha spinto molti sviluppatori a rivedere le proprie strategie. Il cessate il fuoco con Hamas ha contribuito a migliorare il clima di fiducia e, già negli ultimi mesi, si è registrato un lieve aumento dei prezzi dopo una lunga fase di stallo. «Il mercato non tornerà ai livelli di iper-crescita del passato», spiegano gli esperti, «ma si muoverà su basi più realistiche». In altre parole, qualità e posizione torneranno a fare la differenza, mentre gli immobili mediocri faticheranno a spuntare valutazioni elevate. In diversi quartieri si registrano sconti inediti e ribassi che, secondo gli agenti immobiliari, arrivano anche al 15-20% rispetto ai picchi degli anni precedenti. «La paura di perdere l’occasione ha lasciato spazio alla paura di pagare troppo», racconta una broker locale. «Oggi molti acquirenti preferiscono aspettare che il mercato tocchi il fondo prima di muoversi».
Psicologia, tassi e valuta: i tre fattori chiave
La psicologia del mercato gioca un ruolo centrale. Dopo anni di crescita quasi ininterrotta, l’idea che i prezzi possano scendere ha modificato il comportamento degli acquirenti. «Quando la gente legge che i prezzi calano, tende a rimandare le decisioni», spiegano gli agenti. «È un meccanismo mentale potente».
A questo si aggiunge il tema dei tassi di interesse, ancora elevati nonostante alcuni recenti tagli. Il tasso di riferimento resta intorno al 4%, rendendo i mutui un esercizio complesso per molte famiglie. Tuttavia, secondo le previsioni di Bank Hapoalim, una delle più grandi istituzioni finanziarie in Israele, nel corso del 2026 potrebbero arrivare almeno altri due tagli, portando il tasso al 3,25% entro fine anno. Un allentamento che potrebbe ridare ossigeno alla domanda.
Infine, la forza dello shekel rappresenta un freno soprattutto per gli acquirenti stranieri. Con il cambio vicino ai massimi degli ultimi trent’anni dopo un aumento di circa il 18% nell’ultimo anno, comprare casa in Israele è diventato più costoso per chi arriva dall’estero. «In passato molti clienti americani acquistavano una seconda casa», raccontano gli operatori. «Oggi vediamo più famiglie della classe media che vendono la loro unica abitazione all’estero per poterne comprare una in Israele».
Nuovi poli e investimenti pubblici
Guardando oltre i tradizionali mercati di riferimento, emergono nuove aree di interesse. Città come Ashkelon, Netanya, Modiin o Beit Shemesh attirano sempre più acquirenti, anche stranieri. Nel sud, Beersheba si prepara a crescere grazie al trasferimento di importanti unità tecnologiche delle Forze di Difesa Israeliane e a investimenti infrastrutturali per oltre un miliardo di shekel.
Parallelamente, il governo sta investendo ingenti risorse nella riabilitazione delle comunità colpite dagli attacchi del 7 ottobre e nelle aree settentrionali bersagliate da Hezbollah. Secondo il ministro delle Finanze Bezalel Smotrich, questi interventi potrebbero addirittura raddoppiare la popolazione di alcune zone periferiche, con effetti significativi anche sul mercato immobiliare.
Uno sguardo al contesto internazionale
Sul tema, ultimamente sono intervenuti diversi media del settore che dedicano delle analisi all’economia israeliana post-conflitto, sottolineando come il settore immobiliare resti uno dei pilastri strutturali del Paese, pur attraversando una fase di assestamento. Secondo alcuni esperti, la combinazione di crescita demografica, carenza cronica di suolo edificabile e forte domanda interna continuerà a sostenere il mercato nel medio-lungo periodo, rendendo improbabile un vero e proprio crollo dei prezzi.
Una finestra da non perdere?
Il messaggio che emerge, in definitiva, è chiaro: il 2026 potrebbe rappresentare un punto di svolta. Non un ritorno agli eccessi del passato, ma un mercato più maturo, selettivo e guidato dal realismo. «Chi è pronto a muoversi ora potrebbe trovare le migliori opportunità», sostengono gli operatori. Perché, come ricorda un vecchio adagio del mattone israeliano, «chi ha comprato raramente se n’è pentito; chi ha aspettato troppo, quasi sempre sì».
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